Rumah #4 : KPR

Istrinya maskodok, yang masih (tampak) similikiti, hepi banget karena maskodok memberikan space yang longgar buat dirinya untuk involve dalam perjalanan pencarian rumah ini. Mulai dari renegosiasi rencana ke maskodoknya sendiri, bertingkah sok tua dan sok meyakinkan ketemu dengan agen dan penjual rumah yang usianya 2-3kali lipat di atas dirinya, sampai ke pencarian informasi tentang KPR, dan proses selanjutnya.

Jika istri maskodok mau ongkang2 kaki saja, cuma terima hasil jadi, sebenarnya bisa2  saja kok. Maskodok cukup mengerti dan cakap dalam melakukan banyak hal- termasuk urusan rumah ini. Tapi  jiwa selalu mautauaja dan mauikutcampur istri maskodoklah yang butuh media penyaluran. Dan Alhamdulillah, maskodok sangat mengerti kebutuhan istrinya itu *nyusahin emang dia bahaha*

Tentang KPR, awalnya, istri maskodok ga ngerti sama sekali. Blas.

Dan jika istrinya mau tanya langsung ke maskodok sebenarnya bisa aja, tapi kok ya dirasa kurang greget. Diskusi mana enak kalo yang satu pihak itu masih kosongan? Brainstorming mana bakal beneran jadi badai kalo yang satu ga punya bahan?

Akhirnya istri maskodok ngegoogling dulu, apa itu KPR, apa itu KTA, apa itu murabahah, apa bedanya sama musyarakah, apa itu margin, apa itu plafon, apa saja persyaratan, dan bagaimana prosedurnya. Satu simpulan darinya : ini menarik!

Ga berhenti sampai situ, istri maskodok dengan PDnya ngucluk sendirian masuk keluar Bank Muamalat, BMT Bintaro, Bank Syariah Mandiri, BNI syariah, BJB syariah, Bank DKI syariah, dan BRI syariah. Di semua bank, istri maskodok minta dijelaskan oleh marketing KPR tentang produk yang mereka miliki. *sok yes banget ya?* Pulang2, ia membawa tabel simulasi plafon, margin, dan cicilan masing2 bank, oleh2 untuk maskodoknya.

Emang sih ga wajib bagi istri untuk tau semua konsep sampe ke perhitungan2nya, cukup pastikan saja bahwa kepala rumah tangga kita ngerti tentang segala tetek bengek itu. Tapiii menurut kalian, enak ga sih kalo bisa diskusi dan ngasih masukan ke PARTNER hidup kita itu? Jadi biar kalo ditanya, jawabannya tidak hanya : manut- terserah- dan ga ngerti ah. Hihi.

Lalu, setelah diskusi dan menimbang2 untung ruginya, walau maskodok dan istrinya adalah nasabah loyal Muamalat, mereka memutuskan untuk ambil KPR murabahah dari Bank Syariah Mandiri.  Alhamdulillah :) kenapa?

1. BSM itu termasuk bank syariah.

Margin yang ditetapkan bank syariah bersifat flat atau tidak floating seperti bank konvensional. Memang jika di bank konvensional, di tahun2 awal, bunganya (tampak) kecil, begitu menggiurkan, tapi selepas tahun kedua, bunganya akan mengikuti fluktuasi pasar. Ini gambling. Dan gambling dalam kepercayaan maskodok dan istri tidak halal dan tidak thoyyib.  

Margin di bank syariah awalnya memang terasa tinggi sekali jika dibanding bank konvensional, tapi margin dan cicilannya akan flat- segitu terus. Kita tau akan habis uang berapa untuk membeli rumah itu. Dengan begitu, kita ga akan terkaget2 dengan tagihan, dan lebih mudah untuk mengatur keuangan.  

Bahkan percaya ga percaya, teman2 suamiku yang beraga non islam pun lebih menyukai ambil KPR di bank syariah – BSM. Alhamdulillah… islam memang rahmatan lil ‘alamiin.  

2. Di 2015 ini, konsep murabahah BSM, marginnya (termasuk) paling kecil.

Iya, marginnya paling kecil dibanding muamalat, BRI syariah, dan BNI syariah. Tapi tidak lebih kecil dibanding margin bank daerah; seperti bank dki syariah atau bjb syariah. Ini bisa kita ketahui jika melihat tabel simulasi masing2 bank. Kalo mau minta, bisa istri maskodok kirimin ke email kalian. Tapi agar lebih maknyus, coba deh datang langsung ke masing2 bank.
 

3. BSM memiliki konsep step up (bagi karyawan)

Jadi konsep ini terobosan yang meringankan banget. Sudah istri maskodok tanyakan ke ustadznya, dan jawabannya halal. Yippy!  

Jadi kebijakan konsep step up ini dibuat BSM untuk para karyawan. Dengan landasan pikir, gaji karyawan itu in syaa Allah akan naik seiring berjalannya waktu.  

Kaya gimana sih konsep step up itu? Begini…

♥ Jika ga step up, misal maskodok berhutang 450juta di BSM, dengan margin flat 14%, dengan jangka bayar 15 tahun. Maka per bulannya, maskodok harus membayar cicilan sebesar 6.1 juta. Segitu terus setiap bulan, sampai 15 tahun. Jika dikumulatifkan hutang pokok dan marginnya, jumlah cicilan/hutang maskodok  adalah 1.1 M.  

♥ Jika pakai konsep step up, misal maskodok berhutang 450juta di BSM, dengan margin yang sama, dengan jangka bayar 15 tahun juga. Maka bisa maskodok bayar untuk tahun ke 1-2, sebesar 4.9juta. Untuk tahun ke3-5, sebesar 5.7 juta. Untuk tahun ke6-15, sebesar 6.5 juta. Coba deh dikumulatifkan, hasilnya 1.1M juga kok :)  

Terasa lebih ringan kan dengan konsep step up ini? Hehe. Bank DKI syariah memang marginnya lebih kecil dari BSM, tapi sayangnya bank itu tidak memberi fasilitas step up. So.. we prefer BSM :)

4. Maksimal cicilan di BSM 40% dari gaji take home pay.

Ada peraturan BI untuk menjaga kestabilan ekonomi keluarga *hassek*, yaitu memiliki cicilan maksimal 40% dari gaji take home pay. Jadi jika gajinya 1juta, maksimal cicilan KPR per bulannya 400ribu. Selanjutnya kita cocokkan, apakah plafon kita cukup mengcover kebutuhan kita (jumlah kredit yang ingin diajukan)?

Nah.. ga semua bank ngasih mentok 40%. Yang boleh 40% itu BSM dan BNI syariah. Kalo Bank Muamalat dan BRI syariah, maksimal 35% dari gaji take home pay.  

Ohiya.. Takehome pay yang dimaksud boleh single income, boleh join income. Single income berarti yang sumber yang diperhitungkan hanya dari gaji suami atau istri saja. Tapi kalo join income, sumbernya dianggap berasal dari gaji keduanya. Join income hanya bisa untuk gaji suami+ gaji istri. Ga bisa untuk gaji suami+ gaji ayah. Apalagi gaji suami + gaji tetangga. Bahaha.  

5. Marketing KPR BSM Bintaro cihuy banget :)
Ini emang subjektif banget dan rezeki2an, tapi istri maskodok sangat terpikat dengan Mbak Megi. Karena beliau sangat akomodatif; baik pertanyaan, usul, dan permintaan istri maskodok tentang KPR. *istri maskodok emang rebel bet dah ah*  

Tips and hints from the kodoks :

1. Milikilah integritas diri yang baik.

Maskodok selalu ngajarin tentang integritas diri ke istrinya, untuk segala aspek kehidupan *wusssyyyy* termasuk tentang tabungan, pajak, dan terutama hutangan. Kita boleh memiliki hutang, boleh punya kartu kredit, tapi pehlis banget pemakaiannya kudu rasional dan wajib bayar cicilannya tepat waktu.

Selain ngefek ke kehidupan yang bakal lebih “sehat”, sungguh ini berguna ketika BI checking. Jika hidupmu tertib, hasil BI checkingmu untuk KPR in syaa Allah baik- hijau- prioritas pertama. Coba kalo merah?   Nah loh.

2. Saling mengingatkan karena godaannya banyak.

Sebenarnya istri maskodok sempat ngelirik2 BNI konvensional, karena cicilan di BNI bisa sampai 20 tahun dan ada peraturan maksimal floating bunga di BNInsebesar 14%. Tapi maskodok bilang, “Allah udah bantu banyak banget proses ini, sayang. Bener2 Allah mudahkan; kita ketemu dengan penjual yang baik, marketing BSM yang baik, agen yang baik. Masa’ cuma gara2 ngaboti yang 5 tahun lebih panjang, kamu mau ambil akad yang ga sesuai syariah sih?”  

3. Jujur

Ga usah malu untuk jujur :) Memang ada orang yang nge-mark up jumlah gajinya agar tercapai plafon yang diinginkan. Misal gaji 1 juta, tapi ngakunya 2 juta. Memang ada fenomena seperti ini.

Tapi sebenarnya yang dirugikan itu bukanlah pihak bank, yang akan tercekik sebenarnya diri kita sendiri. Jujur dan apa adanya saja. Jika ada kesulitan, bicarakan ke pihak2 yang bisa memberi solusi. Ke Allah, ke orangtua, ke sahabat, ke marketing bank *wkwkwk* in syaa Allah jika memang rumah itu jodohmu, akan ada jalan. Ga usah menempuh segala cara dengan membabi buta, mentang2 kepalang nekat beli rumahnya :) deal ya? 

4. Haus informasi.

Usahakan kita tau sedetail2nya tentang KPR. Produknya, syaratnya, prosedurnya, kerja sama dengan pihak mana saja (berhubungan dengan kehalalan produk), dan biaya2 yang kemungkinan harus keluar sebelum dana pinjaman itu sendiri cair. Misal : ada biaya administrasi, pajak, asuransi, NJOP, notaris, dll.

Jadiii.. Pehlis jangan sampe kaget di akhir2an. Yang harus kita sediakan bukan hanya DP, tapi biaya  administrasi dan temen2nya juga. Kumpulkan resource dan alternatif resource. Okeh? Biaya di luar harga rumah ini (administrasi, pajak, notaris) bisa sampai puluhan juta loh jumlahnya. Sebagai gambaran, pengalaman maskodok dan istri sih sampe 40an juta :)

Nah.. kita balik lagi ke KPR. Biasanya :

- Pembiayaan KPR utk rumah baru dengan LB <70m2 adalah maksimal 80% dari harga rumah. Sisanya DP dari kita sendiri.

- Pembiayaan KPR untuk rumah baru dengan LB >70% adalah maksimal 70% dari harga rumah. Sisanya DP dari kita sendiri.

- Pembiayaan KPR untuk rumah second adalah maksimal 70% dari harga rumah. Sisanya DP dari kita sendiri.

Trus.. Setau maskodok, harga rumah itu ada :

- harga dari penjual.

- harga dari pihak appraisal bank.

Jadi.. bisa saja kita deal harga rumah tersebut 1M dengan pihak penjual, tapi jika penilaian dari pihak bank harga rumah tersebut hanya 800juta, maka KPR yang akan diberikan oleh pihak bank adalah maksimal 70% dari 800juta. Bukan maksimal 70% dari 1M. Hati2, ya :) enaknya ya harga dealnya sama dengan harga yang dinilai oleh pihak bank. 

Memang apa saja yang mempengaruhi penilaian harga rumah oleh pihak bank? Kata maskodok, komponen yang mempengaruhi : lokasi / strategis atau ganya, prospek perkembangan ke depannya, harga tanah dan bangunan di lingkungan setempat, dll.

Trus kalo ternyata casenya kejadian kaya di atas gimana (deal 1M, tapi dinilai oleh bank 800juta)? Berarti yang bisa diKPRkan maksimal 560juta. 440jutanya dari kantong sendiri dalam bentuk down payment (DP). Tapi menurut istri maskodok, ga usah terlalu kuatir sih masalah ini. Yang penting KPR yang kita ajukan sesuai dengan plafon. Udah.. itu yang paling penting. 

 3 paragraf di atas, nice to know aja :) *malah bikin pusing elu, mul*

Kalo pengalaman maskodok dan istri kemarin, alhamdulillah penilaian dari bank sesuai dengan harga deal mereka. Tapi kesepakatan maskodok dan istri dengan penjual rumah, mereka membayar DP sebesar 40%. Jadi maskodok dan istri hanya mengajukan KPR ke BSM sebesar 60% dari harga rumah.

Nah... seperti yang dikatakan di atas, yang paling penting adalah : KPR yang kita ajukan sesuai atau masuk apa ga dalam plafon kita? Karena kalo kita ngajuin KPR 560juta, tapi plafon kita cuma 300juta, ya ga bakal disetujuin. Yang bakal disetujuin 300juta doang (sesuai plafon). 700juta sisanya (misal jika harga rumahnya 1M), ya harus dibayar sendiri. Fight!!! Atau kalo mau mengalah... kita cari rumah yang harganya lebih rendah, yang masuk ke dalam plafon kita.

Trus.. darimana kita tau batas/plafon kita? Dari 40% (jika di BSM) dari take home pay kita. Sudah ada tabelnya kok, kita tinggal lihat aja. 

Misal take home pay sebulan kita 2.5 juta, berarti maksimal cicilan kita per bulan maksimal 1 juta/bulan. Nah... trus kita mau ambil KPR berapa tahun? 5 tahun? 10 tahun? 15 tahun? Tinggal kita cocokin aja batas maksimal cicilan 1juta/per bulan dan kurun waktu yang kita rencanakan dengan plafon yang bisa kita dapatkan.

Gambaran aja: kalo di BSM tahun ini, jika take home paynya 2.5juta dan berencana KPR selama 15 tahun, plafon KPRnya sebesar : 75jutaan. Hehe. Ada kok di tabel simulasi.

Gimana? Agak tercerahkan apa enggak? Atau malah tambah bruwet? Sebenarnya gapapa kalo ga terlalu ngerti tentang hal di atas, nanti kita dibantu kok sama pihak bank; marketing, analis, dan appraisalnya. Aku yakin mereka akan bersedia menjelaskan jika kita bertanya :)

Hm... oke deh. Segini dulu yaaa sharing tentang KPRnya. Semoga bermanfaat :)

Semangaaat!

~~~~~~~~~~

Untuk lebih detail dan jelasnya, istrinya maskodok mau kok diajak sharing2, mangga dipm dengan fasilitas sosmed apapun :) ngobrol2 ringan aja, soalnya dia kan juga pembelajar baru tentang begini2an. Misal sharing2 kenapa milih konsep murabahan, kenapa ga musyarakah. Misal tentang penentuan plafon, syarat2 KPR, dan hal2 lebih detail lainnya.

Sekian bab 4 : tentang KPR. In syaa Allah postingan selanjutnya tentang proses dealing rumah.